Immobili: le liberalità dirette sono esenti dall’imposta di donazione?

L'acquisto di immobili con intervento del genitore che fornisce la provvista finanziaria necessaria è una vicenda molto diffusa nella pratica. Essa presenta un duplice vantaggio:

• da un lato, consente al figlio di divenire diretto proprietario dell'immobile, senza le problematiche della donazione diretta degli immobili connesse alle difficoltà di commerciabilità per le potenziali azioni concesse agli eredi che si considerino lesi o pretermessi;
• da un altro lato, le liberalità collegate all'atto di compravendita di immobili sono esenti dal tributo donativo, in quanto all'atto di compravendita è applicabile l'imposta di registro o l'IVA.

Riguardo al tema, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti rispondendo alla richiesta di chiarimenti di un contribuente.

La posizione del Fisco

Il caso esaminato dalle Entrate riguarda un atto di donazione (diretta e formale) antecedente ad un atto di compravendita immobiliare e ad esso collegato espressamente, tanto che il secondo costituisce condizione necessaria per il perfezionamento del primo.

Come anticipato, è prevista un'esenzione nel caso di donazione, o altra liberalità, collegate ad un atto di trasferimento immobiliare o di costituzione di diritti immobiliari, laddove sia prevista l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale oppure l'IVA.

Per il Fisco è imprescindibile il nesso tra la donazione del denaro e l'acquisto dell'immobile, che può risultare provato in qualunque maniera. Ecco che il collegamento ben può essere supportato dall'enunciazione nell'atto di trasferimento immobiliare della liberalità indiretta, pur non potendosi affermare che vi sia un obbligo in tal senso.

Ciò che osservano le Entrate è che l’esenzione sarebbe da ritenersi indirizzata esclusivamente alle liberalità indirette, con conseguente esclusione nel caso concreto in quanto la liberalità è avvenuta mediante un contratto formale di donazione diretta.

Considerazioni critiche

Non si comprende il procedimento logico che porta ad escludere le donazioni dirette dall'esenzione, mentre vi fa rientrare solo le liberalità indirette (nel presupposto, che sembra emergere dalla narrativa della risposta esaminata, che il collegamento sussista e sia stato sufficientemente giustificato).

Le conclusioni delle Entrate, dunque, appaiono sbrigative e fondate sulla casistica pratica maggiormente riscontrata nella prassi, ma senza un'ulteriore indagine sul senso dell’esenzione e sui recenti chiarimenti offerti dai giudici in merito.