Preliminare di vendita di immobile: individuazione del bene
In un preliminare di vendita di un immobile, per il quale è richiesta la forma scritta come per il definitivo, le parti possono individuare il bene attraverso il riferimento ad elementi esterni al contratto? Entro quali limiti?
Ai fini della validità del contratto preliminare di vendita di immobile non è indispensabile indicare in modo completo e dettagliato tutti gli elementi che dovranno essere specificati nel futuro contratto definitivo, ma è sufficiente che dal documento risulti individuato il bene, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco.
Dal contratto deve, quindi, emergere che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà sia logicamente ricostruibile anche per relationem.
A precisarlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza 22 giugno 2022 n. 20099
Nel caso concreto si trattava di un contratto preliminare di vendita di un terreno sul quale il promissario acquirente aveva realizzato in seguito due villini. Dopo la morte del promissario acquirente i suoi eredi, in virtù della clausola compromissoria, chiedevano al collegio arbitrale che venisse emanata una sentenza avente gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. La cassazione ha ritenuto rilevanti ai fini della individuazione del bene gli estremi indicati nel contratto, risultando la porzione di fondo da trasferire identificata nella planimetria allegata alla perizia giurata.