Superbonus 110% anche nel condominio minimo

Aspetti giuridici

In argomento si osserva che il condominio minimo è caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, tra i quali sussiste una comunione forzosa, perpetua ed indivisibile sulle parti comuni dell'edificio. Il condominio con due proprietari è definito minimo perché il numero di titolari è il minimo sotto il quale non si potrebbe scendere. Se l'intero complesso fosse di proprietà di un unico soggetto, non ricadrebbe in questa definizione. In tema, difatti, il Legislatore  ha precisato che le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni. Anche in questo caso, infatti, è ben possibile parlare di condominio posto che il regime del condominio negli edifici si instaura per legge in qualsiasi fabbricato nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengano in proprietà esclusiva a persone diverse ed ai quali in forza del rapporto di accessorietà, è legato un certo numero di cose impianti e servizi comuni. Pertanto, senza quindi la sussistenza di parti comuni e di parti esclusive, non si potrebbe rientrare nella definizione di condominio.

Aspetti giurisprudenziali

A questo proposito, i giudici hanno sottolineato che la nascita del condominio si determina automaticamente, non essendo in tal senso necessaria alcuna deliberazione, né altro atto formale, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento. La disciplina del codice civile in materia condominiale, pertanto, trova applicazione anche nell'ipotesi di condominio minimo, ossia di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a maggior ragione, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. La disposizione che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti; se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria.

Limiti di spesa dei lavori che danno diritto al Superbonus

Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio, il Superbonus spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione. La detrazione, infatti, è pari al 110% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, al 70% di quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024 e al 65% di quelle sostenute nel 2025. "Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare”.