Vendita e certificato di agibilità (o abitabilità)

In una compravendita, la parte venditrice è onerata di consegnare l'immobile munito dell'agibilità (in passato chiamata abitabilità).

In mancanza, il bene è incommerciabile. Non ha, pertanto, alcuna rilevanza né il fatto che il certificato di agibilità sia stato richiesto anni addietro né il fatto che nel contratto di vendita sia stato specificato che il certificato, seppur richiesto, non era stato rilasciato.

Il certificato di agibilità costituisce, infatti, un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene.

Pertanto, si possono verificare due ipotesi:

- se sussistono le condizioni per conseguire il documento e tuttavia il documento non è stato rilasciato: la parte venditrice non è inadempiente e quindi la parte acquirente non può ricorrere alla risoluzione contrattuale;

­- se, invece, il mancato rilascio del documento dipende dall'assenza delle condizioni per ottenerlo a causa di insanabili violazioni urbanistiche: si è di fronte a un'ipotesi di consegna di aliud pro alio e ciò legittima la risoluzione del contratto e la richiesta risarcitoria.

Sulla questione si è pronunciato recentemente il Tribunale di Palermo (Trib. Palermo 12 maggio 2022 n. 2004). Nel caso concreto l'immobile compravenduto derivava da un pregresso frazionamento. Le richieste del certificato di agibilità, più volte inoltrate, erano state disattese in quanto il frazionamento era stato realizzato senza alcuna autorizzazione, sicché risultava abusivo: infatti, la superficie complessiva dell'immobile era inferiore a quella minima necessaria per considerarlo idoneo all'uso abitativo. In mancanza di uno dei requisiti minimi igienico-sanitari necessari per essere dichiarato agibile, la concessione edilizia in sanatoria tesa a regolarizzare le opere abusive non poteva essere rilasciata. Conseguentemente, il tribunale ha risolto il contratto e condannato la parte venditrice alla restituzione del prezzo già incassato oltre al risarcimento dei danni subiti (spese sostenute in dipendenza dall'acquisto dell'immobile, fornitura per rifacimento impianto elettrico, spese idrauliche, provvigione agenzia immobiliare, competenze notarili nonché oneri condominiali straordinari).